Những sai lầm chết người trong đầu tư bất động sản

Dân đầu cơ “có sạn” trong đầu, hay những người mới chân ướt chân ráo vào thị trường địa ốc, đều chung mục đích kiếm lợi nhuận từ BĐS.

Có dấu hiệu bình phục nhẹ từ vài tháng nay, địa ốc dần đón nhận sự quan tâm trở lại của dân kinh doanh BĐS. Dân đầu cơ “có sạn” trong đầu, hay những người mới chân ướt chân ráo vào thị trường địa ốc, đều chung mục đích kiếm lợi nhuận từ BĐS. Tuy nhiên, họ thường mắc phải những lỗi sau đây:

1. Thiếu kiến thức

Thứ nhất, chi phí nhiều tiền để mua sách vở, băng đĩa và tham dự nhiều khoá học về BĐS, nhưng “xếp” những kiến thức đó vào tủ, quên bẵng như chưa từng được học và không bao giờ đọc. Đây là những kiến thức “chết”, không được vận dụng một cách linh hoạt và thông minh vào thương trường. Đến khi thua lỗ, mất khả năng tài chính, nhà đầu tư mới “giật mình tỉnh giấc” thì đã muộn.

Thứ hai, quên mất việc học các kiến thức căn bản về đầu tư BĐS. Những nhà đầu tư nhỏ lẻ, mới tham gia thị trường chưa lâu, đều nhận định BĐS là kênh tích luỹ tiền tốt và quyết định dốc hầu bao chóng vánh trước “hiệu ứng đám đông”. Tuy nhiên, thiếu kiến thức cơ bản về thị trường, các loại phân khúc sản phẩm, pháp luật xây dựng và BĐS… khiến cho người đầu tư giống như “đẽo cày giữa đường”, và thua lỗ, phá sản là điều được dự đoán trước.

 Thứ ba, mâu thuẫn tâm lý. Muốn đầu tư kiếm lợi nhanh, an toàn, nhưng nhiều nhà đầu tư (có nguồn tài chính không vững và bị lệ thuộc) bị đè nặng bởi nỗi lo sợ “tiền mất tật mang”, bởi vì thiếu kiến thức, nhận biết đầy đủ về thị trường địa ốc. Không hiểu biết, nhà đầu tư trong bất cứ ngành nào cũng sẽ mất tự tin (ngay cả khi họ có lực tài chính ổn định) để đưa ra quyết định. Thị trường đã chứng minh, chỉ cần chậm 1 ngày, thậm chí 1 giờ, giá căn hộ chung cư Đại Thanh, VP5 Linh Đàm đã “nhảy múa” ngoài dự tính của nhiều nhà đầu tư thiếu quyết đoán. Đây chính là chi phí cơ hội trong kinh doanh BĐS.

Thứ tư, thiếu nguồn cung, nguồn cầu BĐS cần thiết. Luôn mở rộng các nguồn cung, nguồn cầu để gia tăng cơ hội thành công cho mình. Hiện thị trường rất đa dạng về yêu cầu lẫn nguồn cung. Nhà đầu tư nào nắm giữ được nhiều nguồn hàng tốt, thích hợp với nhu cầu phổ biến trên thị trường, sẽ giành tỷ lệ thành công cao.

Thứ năm, mất tự chủ và tự “ru ngủ”. Đó là trường hợp nhà đầu tư không dự tính được tỷ lệ tài chính sẽ phân bổ cho kế hoạch của mình, cũng như phân đoạn thời gian tương ứng để dự trù rủi ro. Ngoài ra, niềm hy vọng mang tính chủ quan về những thương vụ “từ trên trời rơi xuống”, thay vì tự mình tìm kiếm cơ hội, tìm kiếm đối tác và “săn” khách hàng để tự quyết định thành bại.

2. Yếu tố tâm lý

Thứ sáu, suy nghĩ trầm trọng hoá vấn đề. Hầu hết, những người không am hiểu về thị trường BĐS đều nhận định việc đầu tư địa ốc là “trò chơi” may rủi, phức tạp, chứa đựng nhiều “cạm bẫy”. Thậm chí, đầu tư BĐS chỉ dành cho dân đại gia lắm tiền nhiều của. Thực tế lại cho thấy, BĐS là mảnh đất hoàn toàn màu mỡ cho bất cứ ai, nếu đủ hiểu biết và khôn ngoan trong việc ra quyết định rót tiền.

Thứ bảy, rất nhiều nhà đầu tư chỉ chăm chăm vào những BĐS mà mình đang có. Mừng rỡ trước khoản giá trị sinh lời (tham chiếu qua biến động thị trường) mà BĐS đó mang lại, nhà đầu tư sẽ trả giá khi quên mất sự cạnh tranh từ các sản phẩm cùng loại khác. Tới khi cần tiền quay vòng, nhà đầu tư bán BĐS đó và nhận ra rằng nó đã mất giá ngoài sức tưởng tượng. Vì vậy, chia nhỏ các phần đầu tư dành cho một vài phân khúc sẽ giúp giảm tải rủi ro khi nhà đầu tư trong trường hợp thị trường “nóng lạnh” bất thường.

Thứ tám, kế hoạch tài chính sai lầm. Trước khi quyết định giao dịch một BĐS, nhà đầu tư hay quên phân tích chi tiết mục đích, khả năng chịu đựng và biến thiên của thị trường. Kỳ vọng của nhà đầu tư luôn là thu lợi nhanh, trong thời gian ngắn nhất. Nhưng sẽ có những sản phẩm không mang lại lợi ích ngay trong ngắn hạn, nhưng rủi ro thấp, trong khi có sản phẩm thu lợi nhanh, nhưng rủi ro cao. Cân nhắc được điều này, nhà đầu tư thường phải trả giá khá đắt trước khi đủ thông minh, tỉnh táo.

Bên cạnh đó, quan điểm sẽ giàu có nhanh bằng cách sử dụng tiền ngân hàng, tiền vay đầu tư là điều không tưởng. Phụ thuộc nguồn tài chính sẽ khiến nhà đầu tư “đứng đường” trong trường hợp chủ đầu tư không bán được hàng, buộc phải giảm giá, thậm chí không thể thi công dự án theo tiến độ. Dự án chưa thành hình đã “đắp chiếu”, là nguyên nhân gây “chết lâm sàng” cho hàng trăm, hàng nghìn nhà đầu tư chỉ “tay không bắt giặc”.

Thứ chín, không xác định được cầu “nét” và cung “nét”. Cố theo đuổi để mua một BĐS mà người bán lại không tỏ ra mặn mà giao dịch, hoặc BĐS chưa hình thành trên thực tế (dự án chưa hoàn công, bàn giao, thậm chí chưa xây móng) sẽ khiến nhà đầu tư mệt mỏi, tốn thời gian, công sức lẫn tiền bạc mà kết quả chỉ là 50/50. Cuối cùng, đầu tư mà không biết có lối ra hay không. Đây là sai lầm nghiêm trọng nhất của nhà đầu tư. Nhiều người đã quyết định chi một số tiền lớn để đầu tư mà chẳng quan tâm BĐS này sẽ được thị trường đón nhận ra sao, đối tượng nào sẽ tìm tới sản phẩm của mình, trong khi những điều kiện về pháp lý, tiến độ vẫn chưa rõ ràng (như chung cư mini, sản phẩm BĐS cao cấp, những dự án mới chỉ dừng ở việc chấp thuận đầu tư…).